西南财经大学甘犁教授最近的一项研究表明,2017年对全国363个县调查表明,目前国内城市住房的空置大约在5000万套左右,城市住房空置率在22%左右,与他2013年调控情况相关不大。2013年全国城市的住房空置有4900万套左右,住房空置率在22.4%。尽管这些空置的住房中有些是度假房,有些则是业主外出工作,但投资性住房是住房空置率高的关键因素。


  在这组数据中,其中有几个重要含义。甘教授的这个调查对象重点是四线城市,或主要是县城,而非热点城市。对国内热点城市的来说,住房空置会有,但估计不会这样高的空置率。目前中国有2856个县级行政区,有41000个乡级行政区。这些县乡行政区,在县城及乡镇所在地,其所建造的住房基本上都是可以在市场自由交易的商品房。在县城,其居民的住房居住问题在上个世纪90年代就采取集资建房的方式得以解决。后来随着城市化的进程,县城也不断地扩张,但速度一直很慢。再加上住房价格水平很低,县城居民很少通过银行杠杆购买住房的。但是,随着这两三年城市化进展加速,县级城市的住房价格也快速上涨,由于房价快速上涨,投资住房收益可观,这不仅激励了县城年青居民通过银行信贷杠杆购买投资性住房,也激励不少年青的农村居民也进入这个住房投资市场。所以,县城城区的住房空置达22%并非什么怪事,已经是很正常了。


  我最近到了东北一些三四线城市,这些城市的住房基本上可以达到城市居民人手一套,或一个三口之家三套,而不是每个家庭一套。正因为大量的住房持有在居民手上,这些城市的住房要想租赁出去并非易事,而且租金很低。所以,这些城市的住房空置会远高22%。也就是说,在一些经济比较落后,人口净流出的县城或城市,这些城市的住房的空置率可能会更高。而国内住房空置率的上升,很大程度上与居民的债务全面上升有关。


  国际清算银行(BIS)统计指出,中国2017年负债率达255.7%,政府部门占47%、非金融企业占160.3%,家庭占48%。对照2007年,10年来,中国的总负债率共上升110.8个百分点。还有,对于国内居民来说,与GDP相比其负债率是48%,但是如果与居民可支配收入比较,中国2017年的家庭负债率已达107.2%,2008年却只有40%左右。此外,中国家庭储蓄成长率已经从2010年的16%,下降到2017年7.7%的历史低点。但从2008年到2016年,中国政府土地价格也上涨了近4倍。从这些数据可以看到,为了避免政府破产,地方政府正在将债务转移到土地及房地产上涨上。


  最近原人民银行行长周小川表示,至2018年8月为止,中国全国金融机构个人消费贷款已达35.64万亿元,短期消费贷款规模超过了8万亿元,为2014年末的2倍多。这种现象表明,过度使用金融杠杆已经成了国内居民一种普遍现象。而国内居民的金融杠杆率全面上升,不仅表明国内居民的金融意识出来重大的转变,也意味国内居民的债务负担全面上升。而这种债务负担或居民杠杆率全面上升,多以会表现为居民住房持有率增加,表明国内房价水平一直在上涨,表明于居民以投资目的购买住房越来越普遍。


  也就是说,县城居住住房空置率达到22%的水平也是正常,实际上的情况可能比这还要严重。对于一二线城市这种情况会少一点。不过,应该看到,县城居民住房空置率的上升,主要是地方政府通过土地价格上涨及房价上涨来推动,通过居民的金融杠杆率快速上涨来实现的。这样地方政府可轻易地把其手中的债务转移到了居民手上。


  如果房价还在上涨,这种22%的住房空置率也不是太多的问题,因为居民手上持有的住房市值会越来越高,居民更愿意持有这些住房。如果住房的价格不再上涨,甚至于下跌,那么这些县城承担风险较弱的居民有可能抛出手中的住房,从而导致房价进入下跌循环,从而挤破房地产泡沫引发房地产市场危机。


  当然,当前中国房地产市场是非市场经济体系,金融风险也是国家信用问题,政府可以透过各种行政性的政策来干预避开这些金融风险,但这只能亮让国内房地产市场及金融市场的问题越来越大。目前国内房地产市场乱象丛生的根源也就在这里。对此,政府得认真考虑这个事实,并采取相应的政策,否则问题暴露之后再来处理,可能为时已晚。




(来源:作者新浪博客)


2018年11月16日

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