近期,工作在北京的王朝阳一直在纠结一件事:要不要把湖南老家宅基地上的房屋进行翻盖。


  “我家的老宅已经空置了近20年,一旦翻盖,少则需要几十万的支出,最关键的是,父母都已去世,翻盖完也没有人住,但如果不翻盖就有倒塌的风险。”11月23日,王朝阳接受《华夏时报》记者采访时表示,老家的年轻人大部分都外出打工或者在县城买了房子,老家的房子大都属于闲置状态。


  不过,就在今年,王朝阳老家的邻居将自家房屋进行了翻盖,房子高出了王朝阳的老宅很多,每次下完雨,他家老宅的地基就要泡在雨水里很多天。“这样下去,房子烂的更快。”王朝阳表示,除了房子,原本出租给本村人的土地,由于对方搬到了当地县城,也荒了一年多。


  有数据显示,目前农村空置宅基地有3000万亩,相当于目前所有城市建成区的37%,比城市目前所有的住宅用地的总量还多。


  就此,全国政协经济委员会副主任杨伟民近日建议,拿出一小部分农村空置的宅基地转为城市居住用地,同时,允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权,赋予农户对宅基地充分的用益物权,可以长租、流转、抵押、继承,也就是说,允许城市人下乡购买他们的宅基地使用权。


  空置宅基地3000万亩


  宅基地是我国特有的土地制度,其特征可概括为“集体所有、成员使用;一户一宅、限制面积;免费申请、长期占有;房地分开、差别赋权”。这从某种程度上来讲保障了农民的居住权,无论穷富都有一块宅基地用于自建住房。


  但是,随着多年的发展也存在一些问题,比如,免费申请和占有宅基地,导致一户多宅、建新不拆旧等问题发生;同时,随着农村人口的外流以及老龄化程度的加剧,农村空心化、农房空置现象也越来越凸显,甚至宅基地抵押、超范围流转、建造“小产权房”等法外现象大量存在。


  “国家主张农民进城买房,但从法律上来讲,城镇人不能买农村的宅基地和土地,不过,从城镇化的发展趋势来看,以后可能会向社会开放。”11月21日,北京京师律师事务所律师李国清博士接受《华夏时报》记者采访时表示,从目前的土地流转形式和租赁市场来看,这个倾向性是有的。比如,“小产权房”的出现,国务院的相关规定小产权是违法的,如果想盘活必须要有国家政策,单凭个别地方小打小闹,随时都有被消灭的危险。


  即便如此,随着城镇化的发展以及各大城市高企的房价地价,小产权房一边喊着末日,一边却屡禁不止。有数据显示,截至2007年上半年,全国约有1/3的城镇住宅为小产权房。


  除了这种法外现象,新增的闲置宅基地和土地也是一笔不小的数目。


  中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告(2017)》指出,新世纪第一个10年,农村人口减少1.33亿人,农村居民点用地反而增加了3045万亩。每年因农村人口转移,新增农村闲置住房5.94亿平米,折合市场价值约4000亿元。


  此外,我国农村宅基地数量可谓庞大。数据显示,我国城镇建设用地面积为91612平方公里,而农村建设用地面积为191158平方公里。农村建设用地主要包括乡村企业用地、公益性建设用地及宅基地三部分,其中宅基地面积占大头。随着城镇化的快速推进,当前进城务工农民总数达2.8亿人,加上近亿人变成城镇居民,大量的宅基地因此处于低效率利用状态。


  就此,李国清表示,如果政策不变,农村的土地肯定盘活不了,时间久了就会造成土地荒芜、宅基地地上建筑物老旧变坏,法外现象也会应运而生。不过,法律具有滞后性,滞后于国家政策、滞后于事件发展、滞后于新的形式,一旦农村土地被盘活,法律会保驾护航。


  推动城乡土地双向流动


  其实,随着城镇化建设的推进,近年来全国两会上都有代表委员建议盘活农村闲置用地,实现土地在城乡间自由双向流动。


  据记者了解,习近平总书记参加今年两会广东代表团审议时曾强调,“农村发展和城市化应该相得益彰、相辅相成”。为此,要努力克服城乡之间不合理的体制机制障碍,全面综合考虑城乡居民对美好生活的向往,促进城乡一体化协调发展。


  同时,在全国两会期间,多名代表委员纷纷就此建言献策。其中,全国人大代表、清华大学教授蔡继明在接受《华夏时报》记者采访时就曾表示,土地改革主要涉及征地制度改革、农村集体建设用地入市以及农村宅基地制度改革,即俗称的“三块地”改革,推动土地改革之时,有的地方试点集体建设用地入市,有的地方试点宅基地改革。也就是说,土改试点割裂了“三块地”之间乃至城乡之间的内在联系,“三块地”的改革应该是三位一体的,而且应该是城乡互动的。


  而就在全国两会召开之前发布的中央一号文件特别提出宅基地“三权分置”,目标之一就是盘活利用空闲农房及宅基地。这也意味着几十年来形成的集体所有、无偿分给农户占有使用的宅基地权利,由两权细化成了三权。集体所有权不变,但农户的占有使用权,分解为资格权和使用权。


  有数据表明,2017年我国常住人口城镇率为58.52%,但户籍人口城镇化率只有42.35%,低于常住人口城镇化率16.17个百分点,二者之间的差额就是总数多为2.25亿的农民工及其家属。


  据记者了解,目前,在我国有部分省市正在进行宅基地有偿退出试行,只要村里的农民自愿退出宅基地,将宅基地退回到村集体,那么农民就可以获得相应的补偿金,各地标准不一。


  甚至有些地区出台了“放弃宅基地申请资格可买保障房,价格最高的不过4200元/平米,最便宜的2000元/平米,5年后还允许上市交易”的政策,比如,浙江省诸暨市,当地的宅基地资源紧张,政府希望通过此政策将闲置的宅基地退回到村集体,同时缓解没有宅基地农民的压力。但是实践中,农民宁愿让其倒塌也少有选择退回。


  不过,李国清表示,从目前的土地流转形式以及租赁市场来看,城乡土地资源双向流动的倾向性是有的。


  据记者了解,就在9月29日,国家发展改革委副主任张勇在国新办发布会上表示,下一步将增强城镇地区对乡村的带动作用,推动人才、土地、资本等要素在城乡之间的双向流动、平等交换。而这,也正是我国首个乡村振兴战略5年规划的内容之一。



(来源:“社会在现场”自媒体)


2018年11月26日

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