易宪容：政府在住房过剩与刺激经济增长之间抉择

　　 从1998年住房货币化制度改革以来，每当经济增长面临压力时，中国政府都让房地产作为宏观调控手段大力发挥，以此作为保证经济增长。1998年住房货币化制度改革，目的不仅在于解决当前中国城市居民住房条件改善的问题，也是当时居民消费升级的主要工具。所以，1998年住房货币化制度改革对中国房地产市场未来发展及保证中国经济增长迈出了最为重要的一步，而且直到2003年中国房地产市场基本上是在持续稳定的路上前行。

　　2003年新一届政府上任，面临的是SARS事件爆发，稳定增长中的中国经济及房地产市场突然停顿。这时，一线城市公共场所几无一人，房地产市场更是无人问津，当年中国经济增长面临着巨大的压力。之后，政府基本废除了当年央行发布的关于房地产信贷政策的121号文件，同时出台以房地产为支柱产业及促进房地产市场快速扩张的18号文件。以此为标志，当年房地产投资出现爆发式的增长。这样，当年中国经济增长保住了，但中国房地产市场发展疯狂由此一发不可收拾。以房地产作为宏观调控工具，中国经济开始迈上快车道。

　　面对之后几年(2003-2007年)中国房地产市场投资增长的疯狂，2007年央行重新颁布关于房地产信贷政策的359号文件，对居民购买住房采取差异化的信贷政策(即把居民购买住房的投资与消费采取区别化的政策)和对住房预售制度及房地产开发商融资进行规范。可以说，这些金融信贷政策的出台，立即导致了2008年上半年全国的房地产市场调整。我记得当年9月初参加的国务院研究室关于房地产市场形势分析的会议上，政府绝大多数职能部门对房地产市场的取态是希望当年这种房地产市场的调整能够继续。

　　不过，2008年9月15日美国金融危机爆发，完全打破了当年中国政府对房地产市场的部署。为了应对美国金融危机，中国政府又启动房地产这项宏观调控工具，央行连续把银行信贷利率降低到历史最低水平，并鼓励购买两套以上的居民利用银行金融杠杆涌入房地产市场，而这些对房地产市场过度宽松的信贷及税收政策，立即导致了2009年全国房地产市场爆发式的增长，不少城市的房价飚升也步入不归路，从而迫使政府不得不在2010年出台关于房地产市场稳定的国十条。

　　但到了2014年下半年当房地产的稳定又影响经济增长时，本来上任了一年多的新一届政府一直在避免用房地产作为宏观调控工具，但是当经济增长压力上升时，政府又不得重新启动房地产这个宏观调控工具，同样再次把银行信贷利率降低到历史最低水平，同时给出利用银行信贷购买住房的各种优惠条件(如按揭贷款利率7折优惠，购买第二套住房可享受首套购房信贷优惠等)，就此又吹起了中国房地产市场爆发式增长冲锋号。从2015年下半年开始，中国许多城市的房价上涨开始启动，直到今年中国房地产投资及销售一直在创历史最高水平。没有最高，只有更高。在此期间，中国的经济增长也保持在政府的预期目标内。

　　近20年来，当中国经济增长一直以房地产这个宏观调控工具启动及保证时(2005年之后的人民币汇率升值也是一个重要因素)，而房地产市场的增长又完全利用银行金融杠杆在推动时，中国经济是保证了持续增长，中国居民住房条件也得了改善(1978年中国城镇居民人均居住面积6.7平方米，到了2018年，我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米)，但中国住房总量及住房总市值也随之快速增长，而由此引发的问题也无以复加。现在是房地产是否能够再作为一种宏观调控工具应该受到质疑了。

　　有人测算，目前中国住房大致为4亿套(包括小产权房)。如果中国家庭为4口之家，那么这些住房足可让16亿人口居住，而目前中国实际人口只有14亿。也就是说，如果以存量住房与人口比例来说，中国的住房已经进入过剩状态，而且在目前全国各地高房价的推动下，各个城市的快速住房供应不会停止。在这种情况下，中国许多城市住房过剩会越来越严重。但目前为何还会出现一些城市住房供求的紧张关系，最为重要的就在于住房结构不合理及住房分配不公问题。就目前中国住房市场的形势来看，随着2016年以来全国各城市的房价普遍上涨，三四线城市的住房基本上处于供给过剩状态(少数城市除外)。而且当这些三四线城市房价一直处于高位，住房购买没有限制政策，地方政府土地供给无限，这更是会让住房供给增长加快，住房过剩严重情况会进一步恶化。由于地方政府不允许房地产开发商让住房降价销售，三四线城市的房严重过剩不仅会居民手上持有，更多的会在房地产开发商手上持有。如果这种情况出现，房地产开发商可能面临资金链断裂的风险。

　　再就是，国内的住房总量这样高，人均占比这样高，但目前中国住房分配不公的问题会相当严重。这种住房严重的分配不公表现有。一是中国有权力者占有住房不仅价值高，数量占比也会是最高。因为，中国住房一旦成了一种社会财富象征，绝对的权力以最大限度占有这些社会财富是必然。这也是目前中国许多有利于大众的关于房地产市场制度改革寸步难行的原因所在。二是最早进入房地产的投资者、房地产开发商及房地产市场从业者，他们利用在场及信息优势持有大量的住房及社会财富，而且他们住房与财富循环转换让手中持有的住房越来越多。三是城市周边的原住民，特别是发达城市周边的原住民，他们借助于现行土地政策不合理性，基本上一夜暴富。这些居民不仅瞬间暴富，同时手上也持有大量的住房。四是不少企业也持有大量的住房等。就目前来看，这种住房持有严重分配不公已经成了中国住房市场一种严重的社会问题。

　　还有，2018年有人测算，按照中国住房的总市值，已经超过了美国、欧盟、日本的总和。在2018年，中国住房的总市值达到68万亿美元，而美国、欧盟、日本之和也不到65万亿美元。这就有如20世纪80年代日本的情况，当年仅东京的住房总市值，就足以买下当时整个美国的住房。后来日本的房地产泡沫破灭，东京的房价从最高点下跌了81%，日本的房地产市场基本上回到1960年代的原点。

　　中国的住房总市值如此之高，当然是政府各种房地产政策极力推升的结果(即一次又一次以房地产作为宏观调控工具)，也是国内银行信贷快速推高的结果，这样让中国房地产市场持续上涨了近20年而经久不衰，其中的房地产泡沫有多大，是你知、我知的事情，但实际上谁也不知的东西。面对中国这个巨大的房地产泡沫，早些时候，中国政府把重点放在居民的住房按揭贷款的快速增长上，放在居民的房地产贷款的负债上。因为中国个人的住房按揭贷款从2008年3万亿元已经上升到2018年底的30万亿元，上升了10倍。2018年国内48家上市银行的贷款有68%为个人住房按揭贷款，2019年这种趋势并没有多少改变(比如2019年8月份，居民贷款占整个银行贷款比重达50%以上)。国内居民银行贷款增长过快、占比重之高，其风险之高大家都很清楚。为了防止其风险，政府不得不采取稳房价、稳房价上涨预期的调控政策。因为，从国外的经验来看，房地产泡沫的破灭都会与房价突然快速下跌有关。

　　所以，无论中国房地产市场的泡沫有多大，无论中国居民负债水平有多高，只要房价在上涨，只要房价上涨的预期不改变，那么就有居民借助银行金融杠杆涌入房地产市场，中国房地产市场还会击鼓传花下去，中国房地产泡沫就不会破灭。所以，一些地方政府不仅千方百计用各种行政手段来刺激房价上涨，来保证当地的住房上涨，而且无论谁，特别是房地产开发商要降价销售政府就立即出来阻止，并罗列各种莫须有的罪名(如房价恶性竞争、扰乱市场等)。在这种情况下，各个地方的房价保住了，各个地方的房价只涨不跌了。但是，在三四线城市住房过剩的情况下，这种稳房价不仅不能够持续下去了，而且房地产作为宏观经济调控工具也在失效。估计从今年下半年开始，普遍上涨一轮的三四线城市(也包括一些前一二年房价上涨太快二线城市)由于房地产市场过剩，这种稳房价能够持续是相当不确定。房价不能够稳定，房地产也就无法进行宏观调控。

　　当然，就目前的情况来看，国内绝大多数城市的房价还在上涨，但是房价上涨肯定刺激地方政府供应更多土地，房地产开发商建造更多的住房。所以，不少城市特别是三四线城市的住房严重过剩及住房供应快速增长如何实现平衡可能是最大难题。而这个难题也会体现在国内居民的债务风险及房地产开发商的债务风险谁暴露出来的问题。因为，稳房价还会刺激居民利用银行金融杠杆涌入市场，刺激地方政府增加更多的土地供应及房地产开发建造更多的住房，但同时住房的过剩会越来严重。而这种住房过剩是持有在居民手上，其风险暴露会往后延，但这种住房过剩是持有在房地产开发商手上，就有可能很快就引导房地产资金链路断裂的风险。这就是当前国内房地产市场的基本形势，何去何从?这将面临着艰难抉择，特别是当中国经济增长下降1991年来最低水平时，政府是否再启动房地产这个宏观调控工具，估计还得观察，但对于经济不发达的地方，别无他途。

（来源：作者新浪博客）