近日,上海某小区业主委员会因核查所在小区公共收益,与物业公司引发纠纷。因涉及小区公共收益的分配、使用和监督,关乎居民切身利益,引发广泛关注。


  什么是小区公共收益?据民法典规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,同时明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。


  这就是说,占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位收益,公共区域内租赁摊位租金、入场费和场地费等收益,公共区域的电梯间、户外等广告收益都属于小区公共收益。


  规定清楚明晰,现实却朦胧混沌。不少地方的小区公共收益是一笔糊涂账,账目公布不规范或鲜见公布,资金管理混乱有的甚至异化为物业的“小金库”。类似上述由于账目不清或权益受损而产生的纠纷事件时有发生。


  信息不对称导致业主知情权难以有效保护。民法典规定,物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。但实际情况是,我国许多小区尚未成立业委会,无法对由物业代收代管的费用进行有效约束和监督,某些物业钻了这个空子,有选择性、糊弄性公布或直接不公布公共收益信息。


  外在约束力较弱也是重要原因。现有《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等对小区公共收益的管理和使用规定不够详尽,无法对物业行为进行有效约束。基层事务头绪多,面对众多小区,监管力量偏弱,能够为业主维权行为提供的政策咨询和法律援助尚显不足。业主在以个人身份维权时,又处于相对弱势地位,阻力大、成本高。


  群众利益无小事。将小区公共收益置于阳光之下,这不仅是维护群众切身利益的大事,也是提升基层治理水平的应有之义。一些地区就此作了有益探索,有的从信用管理入手,对物业量化评分,建立“红黑名单”制度;有的对小区公共收益分成作出明确规定;有的及时修订管理条例,划清各方权责利。


  总之,问题的解决是个系统工程,不可能一蹴而就,涉及提升法治观念、完善法律法规、搭建小区自治平台、明晰各方权责等方方面面。惟有调动各方积极性,一点一点去做,一步一步推进,才能让小区公共收益真正回归公共属性,实现小区居民共有共享共管。




(来源:经济日报)


2021年12月06日

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